Aliquote IVA ridotte anche in Edilizia

Aliquote IVA ridotte, anche in Edilizia: quali sono e quando si applicano

L’imposta sul valore aggiunto (IVA) sulle cessioni di beni e prestazioni e sulle importazioni è addebitata al cliente e versata all’Erario con cadenza mensile o trimestrale (tramite liquidazione LiPE), portando in detrazione l’IVA pagata ai fornitori per i propri acquisti. Le aliquota applicate possono essere quella ordinaria al 22% o quelle ridotte (4-5-10%), che variano in base allo specifico prodotto o servizio.

Aliquote ordinaria e ridotte: quanti tipi di IVA ci sono?

Sulle operazioni imponibili ai fini fiscali si applicano aliquote proporzionali, diverse a seconda della tipologia di operazione effettuata. In Italia le aliquote sono di due tipi, ordinaria e ridotta. In Italia l’aliquota ordinaria IVA è pari al 22%. Poi ci sono tre aliquote ridotte che si applicano a specifici beni e servizi:

4%, per esempio per alimentari, bevande e prodotti agricoli ma anche per l’appalto in edilizia finalizzato alla costruzione di abitazioni principali “non di lusso”;
5%, per esempio per alcuni alimenti;
10%, per esempio per la fornitura di energia elettrica e del gas per usi domestici, i medicinali, gli interventi di recupero del patrimonio edilizio per specifici beni e servizi.

Quando si applica l’IVA al 4% in edilizia?

Per beneficiare dell’IVA ridotta, è necessario presentare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio all’impresa costruttrice o al fornitore, attestando il possesso dei requisiti previsti e indicando dati anagrafici dell’acquirente; dichiarazione che l’immobile è destinato a prima casa e non rientra tra le categorie catastali escluse; impegno a trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi; indicazione che il bene acquistato (se si tratta di beni finiti) è destinato alla costruzione della prima casa (la dichiarazione deve essere conservata per eventuali controlli).

L’aliquota agevolata si applica nei seguenti casi.

Acquisto della prima casa da impresa costruttrice: l’IVA ridotta è applicabile all’acquisto di immobili nuovi destinati a prima abitazione, purché rispettino i requisiti previsti dalla normativa sulle agevolazioni per la prima casa.
Costruzione della prima casa tramite appalto: l’IVA al 4% si applica alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto per la costruzione di abitazioni non di lusso destinate a prima casa del committente.
Cessione di beni finiti per la costruzione della prima casa: l’agevolazione si estende ai beni forniti per la realizzazione dell’immobile, come infissi, caldaie e materiali di costruzione, a condizione che siano acquistati direttamente dall’utente finale e non da imprese edili.
Costruzioni rurali ad uso abitativo: l’IVA al 4% è prevista anche per le costruzioni rurali destinate a residenza del proprietario del fondo o di addetti alle attività agricole.

Per beneficiare dell’IVA ridotta al 4%, devono essere rispettati determinati requisiti soggettivi (chi può usufruirne) e oggettivi (caratteristiche dell’immobile).

L’aliquota agevolata può essere applicata solo a persone fisiche non titolari di diritti reali su altri immobili ad uso abitativo nello stesso Comune in cui si acquista o si costruisce la prima casa, che non abbiano già usufruito delle agevolazioni prima casa su un altro immobile situato in qualsiasi parte del territorio nazionale e che si impegnino a stabilire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto o dal termine della costruzione.

L’abitazione per la quale si richiede l’agevolazione deve rientrare nella categoria delle case non di lusso, ovvero non deve appartenere alle seguenti categorie catastali: A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (castelli e palazzi di pregio storico o artistico). Se l’immobile rientra in una di queste categorie, l’IVA applicata sarà quella ordinaria al 10% o al 22% a seconda dei casi.

Se vengono meno i requisiti richiesti, il contribuente decade dall’agevolazione e deve versare l’IVA ordinaria, oltre a sanzioni e interessi. La decadenza può verificarsi nei seguenti casi:

vendita dell’immobile entro 5 anni dall’acquisto senza riacquisto di un’altra prima casa nei successivi 12 mesi;
mancato trasferimento della residenza nel Comune entro 18 mesi;
dichiarazione mendace in merito ai requisiti richiesti.

L’Agenzia delle Entrate effettua controlli per verificare la correttezza dell’applicazione dell’agevolazione e, in caso di irregolarità, richiede il pagamento della differenza d’imposta con l’aggiunta di sanzioni amministrative.

Quali sono i beni soggetti ad aliquota del 10%?

Si applica l’aliquota IVA 10% per i beni significativi il cui valore non non eccede la metà di quello della prestazione complessivamente considerata.

Aliquota IVA al 10% in Edilizia

E’ il caso tipico dei materiali da costruzione e dei componenti di arredo che rientrano negli interventi edilizi di ristrutturazione, manutenzione ordinaria e straordinaria della casa (ad esempio porte, finestre e lucernari, pompe di calore, condizionatori e climatizzatori, wc, bidet, piatti docce e lavandini, antifurto, allarmi e videocamere).

Interventi edilizi ammessi all’IVA al 10%

Manutenzione ordinaria: interventi di riparazione e sostituzione di finiture, nonché lavori necessari per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Manutenzione straordinaria: opere che comportano la sostituzione di parti anche strutturali, la realizzazione o l’integrazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici, senza alterare la volumetria dell’edificio o la sua destinazione d’uso.
Restauro e risanamento conservativo: lavori finalizzati a mantenere l’edificio nelle sue caratteristiche originali, migliorandone la funzionalità e la sicurezza.
Ristrutturazione edilizia: interventi di trasformazione di un edificio che ne modifichino in tutto o in parte la struttura originaria.

Beni significativi e finiti: come si applica l’agevolazione

L’IVA al 10% non si applica indistintamente a tutti i materiali e beni impiegati nei lavori edilizi, dovendo prima distinguere tra beni significativi e beni finiti.

Beni significativi: elementi il cui valore incide in modo rilevante sul costo totale dell’intervento, tra cui ascensori, infissi interni ed esterni, caldaie, sanitari e rubinetteria, impianti di sicurezza. L’aliquota ridotta è applicabile solo fino a concorrenza del valore della manodopera e delle prestazioni dell’impresa che esegue i lavori, mentre l’eventuale eccedenza è soggetta all’IVA ordinaria del 22%.
Beni finiti: prodotti che, pur essendo incorporati nell’immobile, mantengono autonomia funzionale (es. porte, finestre, impianti di climatizzazione). Per questi beni, l’IVA al 10% si applica sia se acquistati direttamente dal committente, sia se forniti dall’impresa esecutrice dei lavori.

Casi in cui l’IVA al 10% non è applicabile in edilizia

L’agevolazione non si estende a tutte le spese legate ai lavori edilizi. Sono escluse:

prestazioni professionali di architetti, ingegneri e altri tecnici coinvolti nella progettazione o nella direzione dei lavori, che restano soggette all’IVA al 22%;
forniture effettuate da soggetti diversi dall’impresa che esegue i lavori, in quanto l’aliquota ridotta è applicabile solo quando beni e materiali sono acquistati nell’ambito di un contratto di appalto o d’opera;
subappalti, per cui l’impresa subappaltatrice deve applicare l’IVA ordinaria del 22% all’impresa appaltatrice, che invece può applicare il 10% al committente finale.

FONTE P.M.I.

Articolo di N. Ricci del 03/03/2025